2011年中央經(jīng)濟工作會議設定的房地產(chǎn)調(diào)控目標是，堅持房地產(chǎn)巿場調(diào)控政策不動搖，要讓房價回歸到一個合理水平。而2012年中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)調(diào)控，只提了前半句，少了后半句，沒再繼續(xù)提出要讓房價回歸到一個合理水平?？此坡浇?jīng)心的半句話，可能預示中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化。

    如果說，今年中央經(jīng)濟工作會議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，重在對價格的調(diào)控，那么，今年中央經(jīng)濟工作會議之后的房地產(chǎn)調(diào)控，可能會更加注重內(nèi)在的質(zhì)的調(diào)控，由過去降房價為主旨調(diào)整為穩(wěn)定房價（至少要控制房價上漲幅度）為主旨的調(diào)控。

    2012年中央經(jīng)濟工作會議之前的房地產(chǎn)調(diào)控，很容易看出是重在對價格的調(diào)控。溫家寶總理曾在多個場合強調(diào)要降房價，要使房價合理回歸，回歸到合理水平。問題是，何謂房價合理回歸？何謂合理水平？降多少才合理？難道是兩會期間所說的“房價”？上海每平方米4800元，北京每平方米4700元？這也顯然是不可能的，難怪“房價”會引發(fā)網(wǎng)上嘲聲一片。
再者，房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標是促使房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展。那么，如果說房價連年快速上漲是不健康的表現(xiàn)，房價大幅下挫就是健康的表現(xiàn)了嗎？
    過去10多年來，房地產(chǎn)業(yè)為中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。盡管出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱，出現(xiàn)了經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴，但房地產(chǎn)去經(jīng)濟支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏觀經(jīng)濟的結構轉型也不可能短期就能見到顯著成效?？梢哉f，在今后相當長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都將是中國宏觀經(jīng)濟的重要支撐因素。立足于長遠的房地產(chǎn)調(diào)控，才是科學合理的。
    從民眾高度關注的房價問題上看，“十八大”報告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”，那么，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，將會有大批農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。若與之配套，放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策，將在一定程度上會增大購房需求。無疑，城鎮(zhèn)化進程會拉動內(nèi)需，增加城市居民的可支配收入，其結果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動力。若到2020年人們年均收入增長幅度高于房價上漲幅度，那么，可以說，房價實際上是相對下降了。
    此外，“十八大”報告提出，“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，在住有所居上持續(xù)取得新進展。將這一提法與“收入倍增”聯(lián)系起來看，實際上是為中國房地產(chǎn)市場勾畫了清晰的路線圖：一方面控房價，一方面增收入。在控房價方面，“市場配置”和“政府保障”相結合。這個思路中，“雙軌制”的特征明顯：中高收入者通過購買商品房改善居住條件，低收入群體由保障房有效覆蓋。一方面，房價合理回歸，同時居民因收入不斷提高而將有能力承接較高的房價。這樣雙管齊下，“美麗房地產(chǎn)”就可實現(xiàn)了。
    當然，也要注意到的是，此前，業(yè)內(nèi)預期“十八大”后房地產(chǎn)調(diào)控會有所放松。但從“十八大”會議精神及隨后召開的**中央政治局會議決議都強調(diào)加強房地產(chǎn)市場調(diào)控來看房地產(chǎn)調(diào)控是不可能放松的。雖然會議對房地產(chǎn)調(diào)控的著墨不多，但都旗幟鮮明地表明，房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持持續(xù)性、延續(xù)性。可見，從決策層的思路看，宏觀經(jīng)濟政策將容忍中國經(jīng)濟中速增長，房地產(chǎn)將走逐步去經(jīng)濟支柱化之路，即降低房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重，降低經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。這樣，2013年，房地產(chǎn)恐難再現(xiàn)爆發(fā)性增長，而將逐步撇去投資屬性，向居住屬性回歸。應該說，“十八大”以及今年的中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)調(diào)控定下了基調(diào)，業(yè)內(nèi)不要過分憧憬房地產(chǎn)調(diào)控有大幅的放松或調(diào)整。
 房價不存大幅快速上漲基礎
    2012年，4-5月份后，全國房地產(chǎn)市場成交溫和放大，到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四城市房價下跌跌幅收縮。直至目前，房地產(chǎn)市場延續(xù)著淡季不淡、房價反彈的行情。究其原因，主要不外乎以下幾個方面：一、調(diào)控兩年之后，市場逐漸適應，市場節(jié)奏得已恢復；二、原來無資格購房的購房者在限購兩年之后，達到購房條件，此類需求得已釋放。三、央行降息、降準及首套房貸利率利好的刺激；四、“房價或?qū)⑸蠞q”的輿論導向致購房者心理預期的改變；五、PMI指數(shù)站上榮枯線，房地產(chǎn)景氣指數(shù)等指標，顯示中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)基本面向好。
    正因為成交放大，房企資金鏈得已緩解，購房者心理預期改變，行業(yè)景氣向好，在此背景下，房價的確存在止跌反彈的隱憂。但我們相信，只要房地產(chǎn)調(diào)控不放松，未來房地產(chǎn)市場就將維持長期、穩(wěn)定發(fā)展局面。
    大家常稱中國房地產(chǎn)市場是一個“政策市”，這并不過份。在中國內(nèi)地，房價的走勢，確實關鍵是看政策。這兩年房地產(chǎn)市場的波動主要原因就是受政策波動的影響。
    這樣，從政策方面看，“十八大”之后的房地產(chǎn)政策走勢不會有很大的變化。因此，可見，在2013年，已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)政策不會松動，限購、限貸等調(diào)控政策顯然不會退出，甚至房產(chǎn)稅試點還會加快。這就意味著，房地產(chǎn)調(diào)控不但不會松動，而可能因擴大房產(chǎn)稅試點范圍而變成事實上的加碼。
    但我們也要相信，房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是要將房地產(chǎn)一棒子 “打死”，“控房價”不是調(diào)控的唯一目標，調(diào)控的指向應是消除房價快速上漲的形成機制，或解決導致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的內(nèi)在問題。
    可以設想，如果“市場”＋“保障”的“雙軌制”機制得已確立，市場的歸市場，保障的歸保障，中高收入者與低收入群體分鍋“吃飯”，那么，隨著人民收入不斷提高，也就無需過度擔憂房價溫和上漲的問題了。
    再則，從住宅供給面看，經(jīng)過兩年的市場慣性后，供給已經(jīng)趨緩。如果調(diào)控不放松，庫存相對偏高的情況，會隨著時間推移逐步改善。但由于市場供給增速放緩，庫存持續(xù)減少，就可能讓人建立起供不應求導致房價上漲的預期。這正是任志強的“明年三月房價暴漲論”的論據(jù)之一。
    只是，從需求面來看，因限購、限貸的政策依然存在，并不會松動，加之擴大房產(chǎn)稅試點范圍的影響，投資性需求、改善型需求都將保持謹慎，而剛性需求之前已得到一定程度的釋放，就難以再次大規(guī)模釋放，這樣，市場需求難以有效擴大。
    不過，可以預期，偏緊的貨幣政策，持續(xù)從緊的房地產(chǎn)信貸政策，可能會進 一步松動或調(diào)整，央行繼續(xù)降息、降準的政策有望出臺，這又將利好房企及購房者。
    綜合以上分析可知，2013年，中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有升的格局，房

    價大幅下跌的概率小，但漲幅將進一步收窄。不過，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化特征：一、二線城市相對樂觀，成交將穩(wěn)中有增，房價上行概率較大；
    三、四線城市由于高庫存等客觀原因的存在，而人口數(shù)量難以暴增，行情可能不會很理想。
 幾個主要政策預期分析

房產(chǎn)稅

    “十八大”之后，房產(chǎn)稅被決策層、相關部委屢屢提及。毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控，從用限貸、限購等行政過渡到市場調(diào)控，是未來的方向。房產(chǎn)稅擴容乃至全國普征，是大勢所趨。但要看到，房產(chǎn)稅推進會有一個過程，時間進
度或許要比以往預期稍晚一些。國家稅務總局總會計師表示，雖然稅務總局、財政部等部門正在積極研究房產(chǎn)稅擴大試點范圍的方案，但目前要提出一個完善的方案還有難度。
    房產(chǎn)稅的開征路線圖，或?qū)沁@樣：先增加試點范圍，然后二線城市試運行，最后全國普征。也就是說，首先應對重慶及上海這兩個城市的試點工作進行評估，總結經(jīng)驗，然后再擴大試點范圍，最后推廣到全國。
 土地市場
    最近，國土資源部部長徐紹史強調(diào)，今年國土部將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)用地調(diào)控政策不動搖，對大企業(yè)大地塊監(jiān)督將常態(tài)化。同時，要確保普通商品住房用地供應不低于過去5年年均實際供應，保持土地市場平穩(wěn)運行。這就是說，土
地市場調(diào)控還將繼續(xù)，并加大對“地王”、囤地等現(xiàn)象、行為的監(jiān)控、打擊，并確保土地供應，以穩(wěn)定市場預期。
 貨幣供應
   巴克萊對2013年中國經(jīng)濟的基本預期是財政政策溫和擴張，貨幣政策中性和金融漸進式改革，通貨膨脹更高但仍可控。過去兩三年來，“穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財政政策”的說法 基本上沒有變，但實際上在政策執(zhí)行上是在不斷的調(diào)整。可以預期，2013年，中國的貨幣政策和財政政策都應該回歸中性。